¿Qué es la gentrificación?

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Nota publicada originalmente
en El Universal.

DE NIÑA, ELIZABETH VIVIÓ EN ECATEPEC, pero de grande no quería que sus hijos tuvieran las mismas dificultades que ella tuvo debido a las particularidades que tiene esa zona del área conurbada de la Ciudad de México. “Yo no quería, por ejemplo, que mis hijos pasaran por esas tres horas de camino para llegar a la escuela”, relata.

Por ello, en cuanto pudo, buscó vivir en un lugar donde sus hijos tuvieran el estilo de vida en el que ella quería que crecieran, es decir, cerca de parques, donde pudieran llegar caminando a la escuela o que contaran con un espacio seguro para andar en bicicleta.

Era 2007 y buscó departamento en una colonia que reunía esas características: la Condesa. Sin embargo el intento no tuvo éxito. “Teniendo dos hijos y siendo madre soltera, no me alcanzaba para mudarme”, recuerda.

Así que el espacio ideal lo encontró a unas calles de ahí, en la colonia Roma. Pero en 2015 los dueños del edificio en donde ella vivía, al igual que otros de la zona, empezaron a tener problemas legales debido a lo atractivas –económicamente hablando– que resultaban esas propiedades.

Al final, Elizabeth y sus vecinos tuvieron que irse y en esos edificios empezaron transformaciones como la llegada de restaurantes y bares enfocados a personas con mayor poder adquisitivo.

Durante los últimos años, como ella, muchas personas de diferentes rumbos de la Ciudad de México han sido desplazadas del lugar en el que viven debido a factores como el encarecimiento de la zona en la que viven.

“Este fenómeno social y económico es muy común, y se presenta cuando la población que tradicionalmente ha vivido en esos lugares es desplazada por otra población, pero de un nivel económico más alto”, explica Carlos Alberto Jimenez, profesor investigador de la Facultad de Negocios de la Universidad La Salle.

“El encarecimiento de la zona –que se refleja en factores como el impuesto predial, los servicios, el alquiler o las hipotecas– desplaza a la población de menor poder adquisitivo”.

Desde hace varias décadas, los expertos conocen a este fenómeno como “gentrificación”, y una de las personas que más a fondo lo han estudiado en el país es Luis Alberto Salinas, investigador titular del Instituto de Geografía de la Universidad Nacional Autónoma de México.

“El mercado es quien se está encargando de atraer o expulsar población según su condición económica, además de que en los barrios se modifican las prácticas de consumo; por ejemplo, donde había comercio como tienditas o cafés tradicionales, llegan comercios que están dirigidos a personas de mayores ingresos”, indica vía telefónica desde Curitiba, Brasil, en donde se encuentra impartiendo cursos sobre el tema.

¿Y sí es tan malo?
Salinas dice que la gentrificación se presenta en muchos lugares del mundo y no solamente en grandes ciudades, por ejemplo en algunas entidades pequeñas en donde se ha transformado la dinámica social, comercial e inmobiliaria por motivos como el turismo, y un caso de ello en México son los Pueblos Mágicos.

Pero Eduardo Torres, director de la consultora inmobiliaria Ai360, indica que también existe un lado positivo en este proceso: “Con estos cambios ayudas a generar riqueza para que las personas puedan aprovechar su vivienda como patrimonio y así poder vivir en condiciones más cómodas en otra zona mediante un renta que les pueda generar una propiedad en la que habitaban”, subraya.

“Que el valor de la propiedad se incremente es un factor que puede generar riqueza en una ciudad”.

Leonardo González, analista de Real Estate del portal inmobiliario Propiedades.com, apunta que también nuevas tendencias que están por venir en México, como las ciudades inteligentes o el cambio en las costumbres laborales de las personas (por ejemplo, mayor home office), podrían abonar a aumentar la gentrificación en los próximos años.

Sin embargo, Jiménez y Salinas coinciden en que no todos los cambios en una zona –como una pavimentación, la construcción de un desarrollo o el rescate de algún parque– son factores de gentrificación, como suele pensarse.

¿Dónde hay gentrificación?
Elizabeth, cuando salió de la colonia Roma, encontró vivienda en otra colonia cercana: la Escandón. Poco a poco, ha visto cómo se transforma también esa zona, aunque todavía no llega a los niveles de la Condesa, que es el barrio que está del otro lado de la avenida.

En la Ciudad de México, desde principios de este siglo, la colonia Condesa vivió un importante proceso de gentrificación, el cual, años después, se extendió a la colonia Roma y que hoy empieza a verse en lugares como la San Rafael, Santa María la Rivera, Doctores y San Miguel Chapultepec.

Tan solo como un ejemplo, una investigación de Propiedades.com arrojó que entre abril de 2018 y el mismo mes de 2019, los departamentos en la colonia Santa María la Ribera subieron su precio en 88.61%, seguida de la Doctores, con 47.06%.

En cuanto a rentas, el mayor incremento en el mismo periodo lo tuvo la Juárez, con 28.89%, mientras que la San Rafael tuvo 23.60%.

Jimenez dice que la gentrificiación no es un proceso espontáneo en el que las personas buscan mejores lugares, sino que es creado por las empresas inmobiliarias con el fin de llevar la oferta hacia un mercado específico, tal y como sucedió en lo que hoy es el corredor Roma-Condesa.

“Tras el terremoto de 1985, muchas personas en la zona de la Condesa decidieron vender sus propiedades porque fueron de los lugares más afectados de la ciudad, y lo que hicieron diversos especuladores inmobiliarios fue comprarlos a precios que inclusive estaban muy por debajo del mercado”, revela.

Sin embargo, apunta, en el terremoto de 2017, donde también resultó ser uno de los lugares en donde se presentaron mayores daños, ya no pasó lo mismo, ya que, contrario a lo que se suponía, la gente fue más precavida al momento de vender.

“En ese perímetro hubo un ligero descenso de los precios y se registró un aumento sustancial en las colonias que la rodean (como Escandón y San Miguel Chapultpec), pero ese efecto duró muy poco tiempo, ya que casi seis meses después la curva de precios cambió y estas zonas volvieron a tener inclusive un precio mayor al que tenían en 2017. Lo curioso es que las colonias aledañas no bajaron y se mantuvieron al mismo nivel”, asegura.

¿Hasta dónde va a llegar?
Salinas advierte que, en el sector inmobiliario de la Ciudad de México, difícilmente llegará el momento en el que la oferta sea muy superior a la demanda, lo que quizá ayudará a estabilizar el mercado y desacelerar la gentrificación generalizada.

Al respecto, Torres prevé que los nuevos desarrollos serán un poco más modestos que los actuales y tendrán menores amenidades y no ofrecerá tantos acabados de lujo, aunque seguirán siendo atractivos por su ubicación.

“Veremos un perfil más austero en términos de la vivienda que se va a construir, porque ahí hay una demanda latente mucho más grande, con un perfil de comprador que busca dónde vivir y no necesariamente dónde invertir”, expone.

“Seguramente todo se va a ir alineando hacia vivienda un precio un poco más bajo de lo que hemos visto hasta ahora”.

Jiménez afirma que los precios en estas zonas llegarán a un nivel máximo. “El límite lo establecerá el propio mercado”, indica.

Por ahora, adelanta Torres, parece que 2019 será la primera vez en toda la década en la que los precios crecieron por debajo del promedio nacional.

 

¿Qué es gentrificación?
“Es un proceso económico y social que implica un desplazamiento de población de menores ingresos para favorecer la llegada de población de mayores ingresos”.
Luis Alberto Salinas, investigador titular del Instituto de Geografía de la UNAM.

 

¿Quién puede pagar una zona gentrificada?
Eduardo Torres, director de la consultora inmobiliaria Ai360, dice que el aumento de precios en las propiedades habitacionales de la CDMX es insostenible porque no reflejan la capacidad de ingreso de la población.

En la Ciudad de México, el trabajador promedio tiene dinero para poder comprar una vivienda de hasta un millón de pesos; y uno de cada cuatro podría comprar una vivienda de entre uno y dos millones.

Y solamente un 15% puede comprarse una vivienda de más de 2.5 millones de pesos. Pero la gran parte de la vivienda que se está construyendo en la ciudad es muy cercana a los 2 millones de pesos y de ahí hacia arriba.

Es muy difícil encontrar vivienda por abajo de los 2 millones de pesos en la Ciudad de México.

Entonces, ¿cuántos compradores quedan para esos niveles?

 

¿Comprar o vender en tiempos de gentrificación?
Leonardo González, analista de Real Estate de Propiedades.com Dado dice que, considerando el volumen de residentes y el tamaño de la Ciudad de México, un barrio que está gentrificado puede llegar a consolidarse en cuatro o cinco años.

“Si eres inversionista, comprar en fase de declive es una oportunidad en el largo plazo.

Y si eres residente y quieres capitalizar plusvalías, vender cuando estás en la fase de ciclo alto es la mejor recomendación.

No obstante, cuando una zona está en declive, tienes que ser muy creativo para poder capitalizar los beneficios; y cuando está gentrificado, debes tener una visión de largo plazo porque ese barrio va a tener un rendimiento exponencial si ese proceso se consolida de manera muy rápida.

 

Las zonas atractivas
De acuerdo con datos de los Reportes de Mercado Inmobiliario (RMI) realizados por el portal Propiedades.com, Mixcoac, Santa María la Ribera y San Rafael-Azcapotzalco presentaron los mejores resultados en cuanto a plusvalía al cierre del primer semestre de 2019.

En Santa María la Ribera, este indicador fue de 25.1%, en San Rafael-Azcapotzalco de 13.6% y en Mixcoac de 7.7% ciento.

Los Reportes de Mercado Inmobiliario miden las zonas más dinámicas del sector en la Ciudad de México, además se revisan los precios de departamentos en venta y renta y los principales indicadores.

Lo que hace atractivas a estas zonas emergentes de la Ciudad de México son su buena ubicación, la calidad residencial, losbeneficios potenciales y un mejor posicionamiento urbano, informó el portal.

“Otros indicadores, como la Rentabilidad Bruta de Alquiler (RBA) y el Time on Market también mostraron buenos resultados. El RBA indica cuánto puede ganar un propietario por alquilar su inmueble. En la zona fue de 7.7% para Santa María la Ribera, de 7.8% para San Rafael-Azcapotzalco y de 6.7% para Mixcoac”, indicó el reporte.

Estas zonas son impulsadas por el segmento nuevo y representan una buena opción para capitalizar su valor a través de la opción de rentar.

Algunos rumbos…
Gentrificados
– Roma
– Condesa
– Polanco (Irrigación, Anáhuac, etc.)

En proceso de gentrificación
– Escandón
– San Rafael
– Doctores
– Santa María la Rivera
- Álamos
- Juárez

Con potencial de gentrificación
– Cuauhtémoc
- Azcapotzalco
– Naucalpan

 

Los tres rumbos que vienen
Durante el encuentro CoRe Foro Urbano 2019, Pablo Benlliure, director general de Planeación de Desarrollo y Ordenamiento Territorial de la Ciudad de México, presentó el Programa Especial de Regeneración Urbana y Vivienda Incluyente a través de corredores inmobiliarios.

Dijo que, con una inversión pública y privada de 45,000 millones de pesos, se promoverá la sustentabilidad y se buscará disminuir las desigualdades en la ciudad.

La idea de este programa es desarrollar 11 zonas en áreas céntricas de la ciudad, con facilidades fiscales y administrativas para los desarrolladores urbanos.

En ellas, 30% de las casas que se construyan debe destinarse a vivienda de interés social y la meta es que entre 2019 y 2024 se construyan 272 mil hogares bajo esas reglas.

Los corredores se localizarán en Centro Histórico, Reforma Norte, Eje Central Norte y Sur, Pino Suárez, Vallejo, Atlampa, San Cosme, Tacubaya y Zona Rosa.

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